一、中央空調系統運行管理概論

中央空調系統擔負著創(chuàng)造和保持舒適的或滿足某些特定要求的室內空氣環(huán)境的重任，其運行管理是現代物業(yè)設備管理的一個重要組成部分，如果運行管理工作做得不好，不僅會造成空調效果不理想，而且會出現能耗大、設備故障多等問題，從而影響用戶的使用和物業(yè)管理企業(yè)（部門）的工作效率、經濟效益，甚至企業(yè)（部門）形象。

在我國，民用建筑的中央空調系統主要由冷熱源、空氣熱濕處理設備、管道系統、末端裝置和控制系統等組成。一般用于有大面積空調要求的場所，如寫字樓、星級酒店、影劇院、會展中心、候機樓、大型商場和大型餐飲、娛樂場所等。這些地方采用空調的主要目的是為了滿足人對室內空氣環(huán)境的舒適要求。因此，舒適性中央空調系統的主要服務對象是人，運行管理工作的首要任務是以人為本，確保室內空氣環(huán)境的質量要求。

其次，中央空調系統所采用的制冷設備及其他設備，國內仍以電力驅動為主，而且運行時間長，耗電量大。統計資料表明，中央空調的用電量一般占整個建筑物全部用電量的1/4~1/3，因此在滿足使用要求的前提下，盡量減少中央空調系統運行時的用電量是物業(yè)管理企業(yè)（部門）的一項重要任務，它既涉及經濟效益的問題，又包含專業(yè)技術問題。

第三、中央空調系統往往一次性投資大，包含的設備種類多、管線長、自動化程度高，其運行操作、維護保養(yǎng)、故障檢修要綜合運用熱工、流體、空調、制冷、機械、電工電子、自動控制等多方面的知識和技能。因此要求運行操作人員和維修人員必須具有一定的專業(yè)知識和專業(yè)技能，這樣才能管好、用好它。否則，會使設備的使用效率降低，故障頻繁，壽命縮短，不僅影響正常使用，還會增加相關的非正常資金投入，從而加大管理成本。

綜上所述，中央空調系統的運行管理有十分豐富的科學內涵。實際工作中往往由于對此認識不足，致使管理工作存在許多疏漏和認識上的誤區(qū)。例如，把有人負責按電鈕開機、關機當成有專職管理；把自動化程度高當成容易管理、不用維護保養(yǎng)；把滿足人的舒適要求當成天熱時有冷氣供應、天冷時有暖氣供應即達到了要求；把系統能開動運行當成工作正常，等等。

當管理工作不到位時，中央空調系統就會出現以下問題：

（1）空調效果不理想。房間的溫濕度不能保證在設計或控制的范圍內，新風沒有或少于最低要求，送風量過大或不足，送風溫度或送風口風速不合適等。

（2）運行成本高。電費或燃料費及日常維護保養(yǎng)費用開支大。

（3）事故和故障多。事故和故障頻繁發(fā)生，滴、漏、破、堵現象嚴重。

（4）設備使用壽命短。不到規(guī)定期限就要對設備進行維修，或不到正常的折舊年限設備就不能繼續(xù)使用，需要更新。

（5）系統運行不正常。系統不能按設計要求運行和調節(jié)，設備達不到最佳運行狀態(tài)，各項運行參數不能滿足規(guī)定要求等。

對一個物業(yè)管理企業(yè)（部門）來說，上至領導，下至員工，都要清楚圍繞中央空調系統運行管理所做的一切工作，都是為了使中央空調系統達到滿足使用要求、降低運行成本、延長使用壽命、保證衛(wèi)生安全這4個基本目標。即以最好的效果、最低的消耗、最少的費用、最衛(wèi)生安全的運行換取最高的綜合效能，實現最大的社會效益和經濟效益。

1、滿足使用要求

空調房間一般都是封閉的空間，其空氣環(huán)境的溫度、濕度、流動速度、潔凈度、新鮮度等通常需要由中央空調系統或空調裝置來調節(jié)和控制，以創(chuàng)造和保持滿足一定要求的空氣環(huán)境。

對寫字樓來說，緊張工作的人們需要一個舒適的室內空氣環(huán)境，如果空調效果滿足要求，不但有利于提高其工作效率，而且有利于寫字樓的租金收益；對星級酒店來說入住的客人需要一個舒適的食宿環(huán)境，如果空調效果好，客人得到了應有的享受，他將有可能成為該酒店的?？?；對商業(yè)餐飲、娛樂場所來說，前往消費的顧客希望有一個舒適的購物、飲食、娛樂環(huán)境、如果空調效果好，顧客就有可能待的時間長些、消費多些。這樣一來，顧客滿意，商家也高興，如此等等。由此可見，空調效果好，能滿足使用要求的意義不僅僅是使人感到舒適，由感覺舒適所帶來的是工作效率的提高，是豐厚的經濟效益，是無限商機。相反，如果空調效果差，不能滿足使用要求，則后果不堪設想。因此空調效果好壞所產生的影響是不容忽視的。

由于舒適性中央空調系統的運行效果，直接體現在能否滿足人們工作和生活對室內環(huán)境的要求方面，而中央空調系統的運行管理又是建筑物業(yè)設備管理的重要組成部分，因此它是物業(yè)管理質量優(yōu)劣和管理水平高低的直接反映，對衡量物業(yè)管理企業(yè)的服務水準，樹立其良好形象與聲譽有不可忽視的作用。一旦不能達到滿足使用要求這個目標，物業(yè)管理企業(yè)的正常經營就會受到影響，甚至導致企業(yè)虧損或身敗名裂。因此，滿足使用要求是中央空調系統運行管理必須達到的首要目標。

2、降低運行成本

除人工費外，運行成本還包括能源消耗費和維護保養(yǎng)費。在我國，中央空調系統的冷源絕大部分采用的是電動式制冷機（如離心式、螺桿式、活塞式制冷機），其輔助設備如冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風機、風冷式冷凝器風機等也均為電動式的。而熱源則形式多樣：有傳統的燃煤鍋爐和新型燃油、燃氣鍋爐，也有方便快捷的集中供熱和電鍋爐，還有冷熱兩用的空氣源熱泵、水源熱泵、地源熱泵和直燃式冷熱水機組等。不管熱源是何種形式，大多數中央空調系統的主要能源消耗還是用電。

由于建筑類別和地區(qū)的不同，中央空調系統的耗電量約占所在建筑總耗電量的18%~35%，單位建筑面積的耗電量約為35~65W /㎡。因此降低運行成本的首要任務是想方設法減少用電量，同時也要盡量減少其他燃料（如燃油、燃氣、煤）的消耗量，以降低能源消耗費用。其次，要通過精心操作、細致維護來延長易損件的使用壽命；通過定期的水質檢驗和監(jiān)測情況來決定水質處理的合理用藥量；通過少量多次和細心檢測來適度加注潤滑油等?？傊?，通過嚴格規(guī)范的管理和精打細算來減少日常機物料的使用量，以減少相關費用的開支，達到降低運行成本的目的。

有些地方和單位存在著中央空調系統裝得起而用不起的情況，其根本原因就是運行費用太高，使得中央空調系統基本閑置不用，不能充分發(fā)揮其應起的作用。因此，積極降低運行成本是中央空調系統運行管理所要達到的重要目標。

3、延長使用壽命

使用壽命是指在不更換主要部（構）件條件下，能夠確保使用性能和效果。中央空調系統主要設備的平均使用壽命見表1-1。

表1-1中央空調系統主要設備的平均使用壽命              

從設備的使用壽命來看，一般進口的中央空調系統主機（制冷機或鍋爐）的使用壽命可達20~25年，國產優(yōu)質主機的使用壽命也可達15~20年，在室外露天安裝并且全年運行的熱泵機組的平壽命為15年。管道系統、控制系統以及末端裝置的使用壽命相對來說都要短些。

4、保證衛(wèi)生安全

在中央空調系統日常停機期間（如夜晚、節(jié)假日），室外空氣會通過新風口滲入系統的，在夏季會使接水盤中的積水不斷蒸發(fā)，設備和風管內的溫度升高，從而促使細菌大量滋生。細菌在繁殖過程中會產生氣味、毒素、過敏物質（如細胞膜、碎屑）及尸體等多種代謝物，當系統運行時，這些細菌和其代謝物容易通過風管系統傳播到空調房間內，污染室內環(huán)境，影響人的健康。

另外，當建筑物附近的室外室外空氣受到工廠排放的異味氣體、鍋爐排放的煙土、火災產生的煙氣、意外事故產生的化學品蒸發(fā)氣體、冷卻塔產生的軍團菌等污染時，被污染的空氣會從運行中的中央空調系統新風口吸入，并很快輸送至系統服務的全部房間，造成人員傷害。

綜上所述，中央空調系統運行管理要達到的基本目標一是體現在滿足室內空氣環(huán)境要求方面，二是體現在降低運行成本方面，三是體現在完好使用到折舊年限方面，四是體現在保證空調房內人的身體健康方面。2006年3月1日實施的國家標準《空調通風系統運行管理規(guī)范》，分別從衛(wèi)生、節(jié)能、安全、應急運行管理4個方面相應提出了一些具體要求。

由于中央空調系統規(guī)模大小和人員配備情況不同，以及物業(yè)管理企業(yè)（部門）性質的不同，中央空調系統管理的各方面的工作不一定全部由管理者自己承擔，有些可以外包給專業(yè)技術服務機構去做，如計劃檢修、更新改造、部分設備裝置的維護保養(yǎng)、水處理等。但不論是誰，管理制度化、操作規(guī)范化、人員專業(yè)化、職能責任化是做好上述7個方面工作的前提。為此，必須要有以下4個基本措施作保證：

（1）各項管理內容都要形成相應的規(guī)章制度，做到有章可循，有法可依。

（2）各個操作項目都有要制定出安全、合理的規(guī)程、做到規(guī)范、有序的操作。

（3）操作人員都是經過正規(guī)、嚴格的空調制冷方面專業(yè)學習和技術培訓，并通過國家職業(yè)技能鑒定機構組織的相應考核，取得相應職業(yè)（工種）初級以上職業(yè)資格（技術等級）證書（如《中央空調系統操作員》職業(yè)資格證書、《制冷設備維修工》技術等級證書）的專業(yè)人士。

（4）專業(yè)技術主管、班組長和操作人員分工明確、職責清楚。

總之，只有全面了解中央空調系統運行管理的基本內容，才能促進運行管理工作，全面提高運行管理的質量。